Respuesta corta primero: sí, como comprador no residente desde Alemania, Austria o Suiza puedes conseguir una hipoteca española en Mallorca. Pero no con las mismas condiciones que tu vecino en Sóller que vive aquí desde hace veinte años. Como no residente juegas en otra liga — LTV más bajo, más papeles, más tiempo. Cada semana vemos qué aprueban realmente Banca March, Sabadell, BBVA y compañía, así que aquí van los números honestos de verano 2026. Nada de folleto bonito — lo que nuestros compradores firman de verdad en la escritura.
¿Cuánto LTV te dan como no residente?
El LTV (loan-to-value) es la parte del precio de compra que financia el banco. El resto más unos 11–13 % de gastos sale de tu bolsillo. Así está el panorama hoy:
| Banco | LTV no residente |
|---|---|
| Banca March | 60–70 % |
| Banco Sabadell | 60–65 % |
| BBVA | 60–65 % |
| CaixaBank | 60–65 % |
| Santander Select (banca privada) | 65–70 % |
| Comparativa residente | 80–100 % |
El rango importa más que el número suelto. Quién acaba arriba del rango: ingreso laboral DACH estable por encima de 80.000 EUR brutos, historial crediticio limpio, poca deuda viva, idealmente ya cliente del banco. Quién acaba abajo: autónomos, cambio reciente de empleo, créditos abiertos altos o precio de compra claramente por encima de la tasación. Banca March es históricamente la dirección más amable para compradores extranjeros — Sabadell y CaixaBank se ponen al día rápido si llegas con un expediente afilado.
Importante: el banco siempre usa el menor entre precio de compra y valor de tasación. Si la tasación queda por debajo del precio, tu LTV se calcula sobre la tasación, no sobre lo que realmente pagas.
Qué tipos están corriendo ahora mismo
Verano 2026 el mercado se ve así:
- Hipoteca fija (15–25 años): 3,9–4,8 %. Misma cuota cada mes hasta el final. Los bancos están empujando fija con fuerza porque les quita el riesgo de tipos de su balance.
- Hipoteca variable: Euríbor 12M (sobre 2,7 % actualmente) más diferencial de 0,7–1,3 %, o sea efectivo 3,4–4,0 %. Revisión normalmente anual. Si el Euríbor sigue bajando, ganas; si sube, pagas más.
- Mixta: Fijo los primeros 5–10 años a 3,7–4,3 %, variable después. El punto dulce para muchos compradores extranjeros que piensan refinanciar o vender en una década.
Regla rápida: si vas a mantener más de 12 años y valoras la tranquilidad, ve a fija. Si apuestas por Euríbor a la baja y aguantas el vaivén, variable. Si en 5–10 años vas a replantearte la propiedad de todos modos, mixta es la jugada más limpia.
Qué papeles necesitas realmente
La lista es larga, pero si lo pones todo encima de la mesa de golpe comprimes el calendario brutalmente:
- Pasaporte más NIE (cubrimos el NIE en el artículo de impuestos)
- Justificantes de ingresos de los últimos 2 años: nóminas o cuenta de resultados más declaraciones de la renta alemanas, austriacas o suizas completas
- Últimos 6 meses de extractos bancarios de todas las cuentas relevantes
- Informe SCHUFA (DE), KSV (AT) o ZEK (CH) — traducido por traductor jurado
- Contrato laboral actual o, si eres autónomo, certificado del registro mercantil y últimas cuentas
- Tasación de la propiedad — 300–600 EUR, debe venir de una tasadora homologada que acepte el banco
- Nota Simple del inmueble objetivo (la sacamos nosotros)
- Contrato de arras si ya está firmado
Consejo práctico: manda todo en PDFs escaneados limpios dentro de un ZIP, no en treinta archivos sueltos por WhatsApp. El comprador que le ahorra trabajo al banco recibe el sí más rápido.
Cuánto tarda esto realmente
Plazos reales de 2026:
- Primer contacto hasta preaprobación: 1–3 semanas si el expediente está completo. Cada ronda de "envíanos también..." añade 5–7 días.
- Preaprobación hasta notaría: 4–8 semanas. En esa ventana pasa: tasación, revisión jurídica de la propiedad, visto bueno del comité de riesgos, FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — la oferta vinculante que debes tener 10 días antes de notaría.
- Autónomos: suma 2–4 semanas. Los bancos quieren más facturación trimestral y suscriben más despacio.
Retrasos típicos: falta la traducción jurada del informe crediticio, no hay hueco de tasación en plena temporada, NIE incorrecto, o un vendedor que no produce los papeles del edificio. Los compradores que arrancan la hipoteca en paralelo a la búsqueda — no después de firmar las arras — casi siempre llegan a notaría a tiempo.
Qué cuesta la hipoteca aparte del interés
Los gastos propios de la hipoteca (encima de los gastos de compra del inmueble):
- Comisión de apertura: 0,5–1 % del importe del préstamo. Negociable, sobre todo por encima de 500.000 EUR.
- Tasación: 300–600 EUR, una sola vez, la pagas directamente.
- Notario y registro para la escritura de hipoteca: sobre 0,3 % del préstamo.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5 % en Baleares — lo paga el banco desde 2018, no tú. Por eso los diferenciales subieron un poco.
- Seguros obligatorios: el seguro de hogar suele ser obligatorio, el de vida te lo "sugieren con cariño" — puedes decir que no, pero algunos bancos te empeoran el diferencial 0,1–0,2 %.
Autónomos DACH: qué cambia
Si eres autónomo en DE, AT o CH, espera 5–10 % menos de LTV que un asalariado con el mismo neto. Los bancos recortan el ingreso del autónomo, normalmente quitando un 30 % de la media de los dos últimos años.
Cómo optimizar:
- Pon tres años fiscales completos sobre la mesa, no dos. Más historial = más confianza.
- Cuentas hasta el mes actual, idealmente firmadas por tu asesor.
- Si tienes una GmbH o AG: separa salario de administrador y dividendos.
- Reduce la deuda empresarial existente antes de pedir — mejora tu DTI de forma material.
- Banca March y Santander Select son los que gestionan expedientes de autónomos con más oficio.
3 consejos prácticos para alta tasa de aprobación
1. Solicita en dos bancos en paralelo. Parece doble trabajo, no lo es — el expediente es el mismo. Recibes dos ofertas y las juegas una contra otra. Vemos rutinariamente 0,3–0,5 % de diferencia de tipo entre Sabadell y BBVA con perfiles idénticos.
2. Enseña el capital propio de forma visible. Ten al menos 35–40 % del precio más gastos ya sentados en una cuenta antes de solicitar. Los bancos odian que el capital "esté por llegar". Imprime el saldo y déjalo encima de la mesa en la primera reunión.
3. Abre una cuenta española antes de solicitar. Suena aburrido, funciona. Si llevas 3–6 meses siendo cliente consigues mejor diferencial y gestión más rápida. Banca March, Sabadell y CaixaBank ofrecen cuentas para no residentes que puedes abrir en remoto.
Bonus: deja que el mismo equipo coordine hipoteca y compra. Vemos a la vez la fecha de notaría, la cita de tasación, el plazo del FEIN y al vendedor — y cortamos los problemas antes de que exploten.
¿Listo para el siguiente paso?
Echa un ojo a nuestros inmuebles actuales en Portixol, Santa Catalina y Bendinat, o ve directo a la vista general de compra. Para el resto del papeleo, lee el artículo sobre NIE e impuestos y nuestra gran guía para compradores extranjeros. Y si quieres que te modelemos la hipoteca en serio — link en bio, te volvemos en 48 horas con una lectura honesta de qué banco encaja con tu perfil.