Comprar un apartamento en Palma de Mallorca como no residente es sencillo, siempre que conozcas los pasos y los costes. España es uno de los mercados más acogedores de Europa para compradores extranjeros, no hay restricciones por nacionalidad y el proceso está perfectamente trillado por compradores de Alemania, Suiza, Austria, Reino Unido, Suecia y más allá.
Esta es la guía sin adornos que nos habría gustado leer antes de nuestro primer apartamento en Palma.
1. Consigue primero tu NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación fiscal español para extranjeros. Lo necesitarás absolutamente para todo, firmar la escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria, pagar impuestos, incluso dar de alta la luz.
Puedes solicitar el NIE de dos formas:
- En un consulado español en tu país de origen, más lento (3-6 semanas) pero sin necesidad de viajar a España solo por trámites
- En España en persona, en una Oficina de Extranjería o comisaría, normalmente más rápido pero necesitas cita previa
Coste: una pequeña tasa administrativa (alrededor de 10 €).
Un buen abogado o nuestro equipo puede gestionar todo el proceso del NIE mediante poder notarial, para que no tengas que volar dos veces.
2. Abre una cuenta bancaria española
Necesitarás una cuenta bancaria de no residente para:
- Pagar el depósito y el importe final al vendedor
- Pagar impuestos, gastos notariales, suministros
- Domiciliar los gastos de comunidad
La mayoría de los grandes bancos españoles (Sabadell, BBVA, Caixabank, Santander) ofrecen cuentas para no residentes. Lleva pasaporte, NIE y una nómina o justificante de ingresos reciente. Algunos bancos abren la cuenta de forma remota, otros requieren una visita presencial.
3. Encuentra tu apartamento (aquí entramos nosotros)
La búsqueda de la propiedad es donde la mayoría de compradores se sienten perdidos. Unos consejos honestos:
- Ignora por ahora el precio bruto de salida, concéntrate en el precio por m² para el edificio, la planta, la orientación y comparables recientes
- Insiste siempre en ver la Nota Simple (registro oficial del Registro de la Propiedad) antes de hacer una oferta
- Visita el apartamento en distintos momentos del día si es posible, las calles del centro de Palma pueden sonar muy diferentes a las 3 de la tarde y a las 11 de la noche
Esto es exactamente el trabajo que hacemos para nuestros compradores. Solo vendemos apartamentos en Palma, así que cada calle, cada edificio, cada precio típico está en nuestras cabezas.
4. Haz una oferta y firma el contrato de arras
Una vez que tú y el vendedor estáis de acuerdo, el paso formal es el contrato de arras. Normalmente se paga el 10 % del precio de compra como depósito. Si te echas atrás, pierdes el depósito. Si el vendedor se echa atrás, te paga el doble.
Este paso es vinculante. Tu abogado debe:
- Confirmar que la propiedad está libre de cargas, hipotecas y embargos
- Confirmar que no hay deudas de gastos de comunidad asociadas al apartamento
- Confirmar el cumplimiento urbanístico y la ausencia de multas pendientes del ayuntamiento
5. El coste real, presupuesta entre el 10 y el 12 % adicional
El precio de salida rara vez es el precio final. Calcula entre un 10 y un 12 % adicional en impuestos y gastos:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para apartamentos de segunda mano), del 8 al 13 % en las Illes Balears, según el tramo de precio. La gran mayoría de apartamentos en Palma se sitúan en el rango del 9-11 %.
- IVA (10 %) si compras un apartamento de obra nueva (poco común en el centro de Palma), más AJD (Actos Jurídicos Documentados) de aproximadamente el 1,2 %.
- Honorarios notariales: normalmente del 0,1 al 0,5 % del precio.
- Registro de la propiedad: del 0,1 al 0,25 %.
- Honorarios de abogado: alrededor del 1 % más IVA.
Ejemplo: un apartamento de 750.000 € en Santa Catalina acabará en aproximadamente 825.000-840.000 € una vez incluidos todos los impuestos y gastos.
6. Firma ante notario, obtén las llaves
El día del cierre, tú y el vendedor os encontráis ante el notario en Palma. El notario lee la escritura, transfieres el saldo final, recibes las llaves. La cita completa dura unos 60-90 minutos.
Si no puedes asistir en persona, tu abogado puede firmar en tu nombre con un poder notarial. Muchos de nuestros compradores DACH usan esta opción para evitar un viaje adicional.
7. Después de las llaves
En los 30 días siguientes a la firma, tu abogado debe:
- Pagar el ITP / IVA / AJD
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad
- Actualizar el catastro
- Notificar a la comunidad de propietarios el cambio de titular
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Una compra típica de un apartamento en Palma, de la oferta a las llaves, dura entre 6 y 10 semanas. Con una propiedad limpia, un comprador en efectivo y abogados proactivos, puede hacerse en 4 semanas. Si pides hipoteca, calcula 10-14 semanas.
Una nota final sobre las hipotecas para no residentes
Los bancos españoles prestan hasta el 60-70 % del precio de compra a no residentes (frente al 80 % para residentes). Los tipos de interés son competitivos en 2026, muy por debajo de lo que esperarías para un préstamo hipotecario en moneda extranjera. Si te planteas una hipoteca española, empieza la solicitud pronto; es el paso más lento del proceso.
Si quieres una segunda opinión sobre una propiedad que estás considerando, o que te acompañemos por el proceso completo en tu caso concreto, estaremos encantados de quedar contigo para tomar un café en Palma. Sin presión, sin agenda oculta, solo dos fundadores que solo venden apartamentos en esta ciudad.