Si quieres comprar en Mallorca y no eres español, necesitas tres cosas en este orden: el NIE, una cuenta bancaria española y un setup fiscal limpio. Lo vemos paso a paso — sin jerga de asesoría.
1. Qué es el NIE y por qué lo necesitas
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número fiscal y de identificación para no residentes en España. Sin NIE, en España no se mueve nada:
- No puedes firmar un contrato de compra
- No puedes abrir una cuenta bancaria
- No puedes pagar luz, agua o gastos de comunidad
- No puedes presentar impuestos — y como propietario debes hacerlo
El NIE es un número vitalicio, lo solicitas una sola vez. No sustituye el pasaporte: convive con él.
2. Tres vías para solicitarlo
Vía A — En persona en Mallorca
La Oficina de Extranjería de Palma (Calle Pere Llobera, 16) da cita previa. Necesitas:
- Pasaporte + copia
- Formulario EX-15 cumplimentado
- Justificante de la tasa Modelo 790 código 012, unos 9,84 € (pagable en cualquier banco español)
- Motivo escrito: típico un compromiso de compra (contrato de reserva) o un mandato de abogado
Espera para la cita: 2–6 semanas. Tramitación el mismo día: de 30 minutos a unos pocos días.
Vía B — En el consulado español en tu país
Los consulados en Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Múnich, Stuttgart, en Viena, en Berna/Zúrich y en otras ciudades europeas dan citas para el NIE. Ventaja: no necesitas viajar a Mallorca antes. Desventaja: las citas pueden estar meses fuera.
Vía C — Por poder notarial
Firmas un poder notarial en tu país (con apostilla), tu abogado en Mallorca solicita el NIE en tu nombre. Vía más cómoda y normalmente la más rápida, con coste de honorarios (típico 200–400 €). Recomendable si vas a contratar abogado para la compra de todas formas — la mayoría de despachos incluyen el NIE en el paquete.
3. Cuenta bancaria en España
Con el NIE en la mano, la cuenta es trámite. Necesitas:
- Pasaporte
- Certificado de NIE
- Justificante de domicilio (una factura de luz o agua del país de origen suele bastar)
- Saldo inicial (100 € típico)
Para no residentes es una cuenta no residente. Las comisiones de mantenimiento son algo más altas (~10–15 €/mes) que una cuenta normal, pero la necesitas para domiciliar el IBI, el pago al notario y todas las facturas.
Bancos con experiencia en compradores extranjeros: Banca March (local mallorquín, atención personal), Banco Sabadell, BBVA y CaixaBank. Los bancos online (N26, Revolut) sirven para gasto diario pero no sustituyen a la cuenta española — el pago al notario tiene que salir de un banco español.
4. Los impuestos que te tocan
En la compra (una vez)
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre vivienda usada en Baleares: tramos del 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta 1 M€, 11,5 % por encima. En obra nueva, en su lugar 10 % de IVA + 1,5 % de AJD.
- Notario + Registro de la Propiedad: en conjunto ~0,5–1 % del precio.
- Honorarios de abogado: típico 1 % + IVA.
Regla práctica en Mallorca: precio de compra + un 11–13 % de gastos = el dinero real que necesitas.
Cada año como no residente
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): 0,4–1,1 % del valor catastral (bastante por debajo del precio de mercado), se paga al ayuntamiento. Ejemplo: un piso en Santa Catalina con valor catastral de 180.000 € paga 1.000–1.500 €/año de IBI.
- Modelo 210 — IRNR (No Residentes):
- Alquilado: 19 % sobre el rendimiento neto (UE/EEE; deducibles: reparaciones, comunidad, seguro, intereses prorrateados).
- Uso propio o vacío: renta imputada = 1,1 % del valor catastral × 19 %. Suena raro pero es lo estándar para cualquier propietario sin contrato de alquiler.
En la venta
- Plusvalía Municipal: incremento del valor del suelo durante tu tenencia. La paga el vendedor al ayuntamiento.
- Ganancia patrimonial: 19 % sobre la ganancia (precio de venta − precio de compra − gastos) para no residentes UE/EEE. El comprador retiene 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda como anticipo de tu impuesto.
5. Doble imposición: tranquilo
Los convenios de doble imposición de España con Alemania, Austria, Suiza y otros países europeos siguen la misma lógica:
- Las rentas inmobiliarias se gravan donde está el inmueble. España primero, luego se acredita en el país de residencia.
- La ganancia patrimonial igual, en España.
- Uso propio: solo aplica la imputada española.
Pagas en España, tu declaración en el país de origen acredita después. No pagas dos veces.
6. Tres consejos prácticos
- Tramita el NIE por la vía del poder notarial en paralelo a la cita consular en tu país. Gana quien llega antes; el poder suele adelantar al consulado.
- Abre la cuenta bancaria justo después del NIE, idealmente en el mismo viaje a Mallorca. Banca March lo hace en 1–2 horas con una cita.
- Contrata un asesor fiscal antes de tu primer Modelo 210. 150–300 €/año, te ahorra recargos y dolor de cabeza. Podemos recomendarte despachos en Mallorca — pregúntanos.
En qué te podemos ayudar
No damos asesoría fiscal directamente, pero trabajamos con despachos en Mallorca acostumbrados a compradores extranjeros. Si estás pensando en comprar un piso en Mallorca y quieres montar el setup limpio desde el principio, dinos. Para el contexto más amplio, mira nuestra guía para compradores extranjeros.