Kurze Antwort vorweg: Ja, du bekommst als DACH-Käufer eine spanische Hypothek auf Mallorca. Aber nicht zu den Konditionen, die dein Nachbar in Sóller hat. Als Nicht-Resident spielst du in einer anderen Liga — niedrigerer LTV, mehr Unterlagen, längere Bearbeitung. Wir sehen jede Woche, was Banca March, Sabadell, BBVA & Co. gerade wirklich rauslassen, und wir packen die echten Zahlen Sommer 2026 hier rein. Keine Wunschwerte aus dem Bankprospekt, sondern was unsere Käufer tatsächlich auf den Hypothekenvertrag bekommen.
Wie viel % LTV bekommst du als Nicht-Resident?
Der LTV (Loan-to-Value) ist der Anteil des Kaufpreises, den die Bank finanziert. Den Rest plus Nebenkosten (rund 11–13 %) musst du als Eigenkapital mitbringen. So sieht's gerade aus:
| Bank | LTV Nicht-Resident |
|---|---|
| Banca March | 60–70 % |
| Banco Sabadell | 60–65 % |
| BBVA | 60–65 % |
| CaixaBank | 60–65 % |
| Santander Select (Private Banking) | 65–70 % |
| Resident-Vergleich | 80–100 % |
Die Spanne sagt mehr als die Zahl. Wer am oberen Ende landet: festes DACH-Einkommen über 80 k EUR brutto, saubere Bonität, geringe bestehende Verschuldung, idealerweise schon ein Bestandskonto bei der Bank. Wer am unteren Ende landet: Selbstständige, frische Anstellung, hohe Bestandskredite, oder Kaufpreis deutlich über Schätzwert. Banca March ist traditionell die freundlichste Adresse für DACH-Käufer auf Mallorca — Sabadell und CaixaBank ziehen aber nach, sobald du im Beratungsgespräch klar dein Profil legen kannst.
Wichtig: Die Bank rechnet immer mit dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Schätzwert. Liegt der Schätzwert unter dem Kaufpreis, bekommst du den LTV auf den Schätzwert — nicht auf das, was du zahlst.
Welche Zinssätze gerade laufen
Sommer 2026 sieht der Markt so aus:
- Fix-Hypothek (15–25 Jahre): 3,9–4,8 %. Du zahlst immer dasselbe, planbar bis zum Schluss. Die Banken pushen das gerade aktiv, weil sie das Zinsänderungsrisiko los sind.
- Variable Hypothek: Euribor 12M (aktuell rund 2,7 %) + Spread 0,7–1,3 %, also effektiv 3,4–4,0 %. Anpassung meist jährlich. Wenn der Euribor weiter sinkt, gewinnst du — wenn er steigt, zahlst du drauf.
- Mixta (Hybrid): Die ersten 5–10 Jahre fix bei 3,7–4,3 %, danach variable. Sweet Spot für viele DACH-Käufer, die innerhalb von 10 Jahren entweder ablösen oder die Immobilie verkaufen.
Faustregel: Wer länger als 12 Jahre halten will und Planungssicherheit liebt → Fix. Wer auf sinkende Euribor-Werte spekuliert und Risiko verträgt → Variable. Wer in 5–10 Jahren ohnehin neu denken will → Mixta.
Welche Unterlagen du brauchst
Die Liste ist gnadenlos lang, aber wenn du sie komplett auf den Tisch legst, beschleunigst du den Prozess massiv:
- Reisepass + NIE-Nummer (NIE-Beantragung erklären wir im Steuern-Artikel)
- Einkommensnachweise letzte 2 Jahre: Lohnzettel oder GuV plus deutsche/österreichische/Schweizer Steuererklärung
- Bankauszüge letzte 6 Monate aller relevanten Konten
- SCHUFA-Auskunft (DE), KSV-Auskunft (AT) oder ZEK-Auszug (CH) — übersetzt durch beeidigten Übersetzer
- Aktueller Arbeitsvertrag oder, bei Selbstständigen, Handelsregisterauszug + letzte BWA
- Schätzgutachten der Immobilie (Tasación) — kostet 300–600 EUR, muss von einer von der Bank akzeptierten Tasadora-Firma kommen
- Nota Simple der Wunschimmobilie (besorgen wir)
- Vorvertrag (Contrato de Arras), wenn schon unterschrieben
Tipp aus der Praxis: Schick alles als sauber gescanntes PDF in einem ZIP, nicht als 30 Einzeldateien per WhatsApp. Wer der Bank Arbeit abnimmt, bekommt schneller die Zusage.
Wie lange das dauert
Realistische Wartezeiten 2026:
- Erstkontakt bis Vorab-Zusage (Pre-Approval): 1–3 Wochen, wenn die Unterlagen vollständig sind. Wenn du nachreichen musst, addiere pro Nachforderung 5–7 Tage.
- Vorab-Zusage bis Notarvertrag: 4–8 Wochen. In dieser Phase passiert: Tasación, juristische Prüfung der Immobilie, interne Genehmigung im Risk Committee, FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — das ist das verbindliche Angebot, das du 10 Tage vor Notartermin haben musst.
- Selbstständige: Plane 2–4 Wochen extra ein. Die Banken wollen mehr Quartalsumsätze sehen und prüfen länger.
Häufige Verzögerungen: fehlende Übersetzung der Bonitätsauskunft, Tasación-Termin nicht buchbar in der Hauptsaison, falsche NIE, oder ein Verkäufer, der nicht alle Unterlagen liefert. Wer früh anfängt — idealerweise parallel zur Immobiliensuche, nicht erst nach Vorvertrag — spart sich am Ende den Stress.
Was die Hypothek außer dem Zins kostet
Die Nebenkosten der Hypothek selbst (zusätzlich zu den Kaufnebenkosten der Immobilie):
- Opening Fee (Comisión de Apertura): 0,5–1 % der Hypothekensumme. Verhandelbar, vor allem ab 500 k EUR Hypothek.
- Tasación (Schätzgutachten): 300–600 EUR, einmalig, zahlst du direkt.
- Notar und Grundbuch für die Hypothek: rund 0,3 % der Hypothekensumme.
- AJD (Stempelsteuer): 1,5 % auf Baleares — zahlt seit 2018 die Bank, nicht mehr du. Das ist einer der Gründe, warum die Spread-Sätze leicht gestiegen sind.
- Pflichtversicherungen: Gebäudeversicherung ist meistens Pflicht, Restschuld-Lebensversicherung wird oft "freundlich angeboten" — du kannst sie ablehnen, manche Banken machen dann aber den Spread um 0,1–0,2 % schlechter.
DACH-Selbstständige: was anders ist
Wenn du in DE, AT oder CH selbstständig bist, bekommst du in der Regel 5–10 % weniger LTV als ein Angestellter mit demselben Netto. Grund: Die Banken werten selbstständiges Einkommen konservativer, oft mit einem Abschlag von 30 % auf den Durchschnitt der letzten 2 Jahre.
So optimierst du:
- Drei volle Steuerjahre auf den Tisch, nicht zwei. Mehr Historie = mehr Vertrauen.
- BWA bis zum aktuellen Monat, idealerweise mit Steuerberater-Bestätigung.
- Wenn du eine GmbH oder AG hast: Geschäftsführer-Gehalt plus Gewinnausschüttung getrennt aufschlüsseln.
- Bestehende Geschäftskredite vor Antrag reduzieren — das verbessert die DTI (Debt-to-Income-Ratio) massiv.
- Banca March und Santander Select gehen mit Selbstständigen besonders professionell um.
3 Praxis-Tipps für eine hohe Genehmigungs-Quote
1. Stell parallel bei zwei Banken den Antrag. Klingt aufwendig, ist es nicht — die Unterlagen sind dieselben. Du bekommst zwei Konditionsangebote und kannst sie gegeneinander ausspielen. Wir sehen regelmäßig 0,3–0,5 % Zinsdifferenz bei identischem Profil zwischen Sabadell und BBVA.
2. Bring Eigenkapital sichtbar mit. Mindestens 35–40 % des Kaufpreises plus Nebenkosten solltest du nachweislich auf einem Konto liegen haben, bevor du den Antrag stellst. Banken hassen es, wenn das Eigenkapital erst "kommt". Zeig den Kontostand schon im Erstgespräch.
3. Eröffne ein spanisches Konto, bevor du die Hypothek beantragst. Klingt banal, hilft aber: Wer schon 3–6 Monate bei der Bank Konto hat, bekommt besseren Spread und schnellere Bearbeitung. Banca March, Sabadell und CaixaBank bieten alle non-resident accounts an, die du remote eröffnen kannst.
Bonus-Tipp: Lass die Hypothek vom selben Makler-Team aus einer Hand koordinieren wie den Kauf. Wir sehen den Notartermin, die Tasación, die FEIN-Frist und den Verkäufer — und können dazwischen vermitteln, bevor irgendwas knallt.
Bereit für den nächsten Schritt?
Schau dir unsere aktuellen Objekte in Portixol, Santa Catalina und Bendinat an, oder geh direkt in unsere Kaufübersicht. Für die ganze Bürokratie drumherum lies den NIE- und Steuern-Artikel und unseren großen Foreign-Buyer-Guide. Und wenn du sagst "Hypothek bitte konkret durchrechnen" — Link in Bio, wir machen dir innerhalb von 48 Stunden eine ehrliche Einschätzung, welche Bank zu deinem Profil passt.