Eine Wohnung in Palma de Mallorca als Nichtansässiger zu kaufen ist unkompliziert, vorausgesetzt, Sie kennen die Schritte und die Kosten. Spanien ist einer der einladendsten Märkte Europas für ausländische Käufer. Es gibt keine nationalitätsbezogenen Beschränkungen, und der Prozess ist von Käufern aus Deutschland, der Schweiz, Österreich, Großbritannien, Schweden und darüber hinaus bestens etabliert.
Das ist der ungeschminkte Leitfaden, den wir vor unserer ersten Wohnung in Palma gerne gelesen hätten.
1. Holen Sie sich zuerst Ihre NIE
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Sie brauchen sie absolut für alles, die Unterzeichnung der Kaufurkunde, die Eröffnung eines Bankkontos, das Zahlen von Steuern, sogar das Anmelden des Stromvertrags.
Sie können die NIE auf zwei Wegen beantragen:
- In einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland, langsamer (3-6 Wochen), aber Sie müssen nicht extra für Papierkram nach Spanien fliegen
- In Spanien persönlich, bei einer Ausländerbehörde oder Polizeidienststelle, oft schneller, aber Sie brauchen einen Termin
Kosten: eine kleine Verwaltungsgebühr (rund 10 €).
Ein guter Anwalt oder unser Team kann den gesamten NIE-Prozess per Vollmacht organisieren, sodass Sie nicht zweimal anreisen müssen.
2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Sie benötigen ein Nichtansässigen-Konto, um:
- Anzahlung und Restbetrag an den Verkäufer zu zahlen
- Steuern, Notargebühren, Nebenkosten zu bezahlen
- Hausgeld (gastos de comunidad) per Lastschrift zu bezahlen
Die meisten großen spanischen Banken (Sabadell, BBVA, Caixabank, Santander) bieten Konten für Nichtansässige an. Bringen Sie Reisepass, NIE und einen aktuellen Gehalts- oder Einkommensnachweis mit. Manche Banken eröffnen das Konto remote, andere verlangen einen persönlichen Termin.
3. Finden Sie Ihre Wohnung (hier kommen wir ins Spiel)
Die eigentliche Immobiliensuche ist der Punkt, an dem sich die meisten Käufer überfordert fühlen. Ein paar ehrliche Tipps:
- Ignorieren Sie zunächst den Bruttoangebotspreis, konzentrieren Sie sich auf den Quadratmeterpreis für das Gebäude, die Etage, die Ausrichtung und aktuelle Vergleichswerte
- Bestehen Sie immer darauf, vor einem Angebot die Nota Simple (offizielles Eigentumsregister-Dokument) zu sehen
- Besichtigen Sie die Wohnung wenn möglich zu unterschiedlichen Tageszeiten, zentrale Straßen in Palma klingen um 15 Uhr ganz anders als um 23 Uhr
Genau das ist die Arbeit, die wir für unsere Käufer machen. Wir verkaufen ausschließlich Wohnungen in Palma, jede Straße, jedes Gebäude, jeder typische Preis ist in unseren Köpfen.
4. Angebot abgeben und contrato de arras unterzeichnen
Sobald Sie und der Verkäufer sich einig sind, ist der formale Schritt der contrato de arras (Anzahlungsvertrag). Üblicherweise zahlen Sie 10 % des Kaufpreises als Anzahlung. Wenn Sie zurücktreten, verlieren Sie die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er Ihnen das Doppelte.
Dieser Schritt ist bindend. Ihr Anwalt sollte:
- Bestätigen, dass die Immobilie frei von Lasten, Hypotheken und Pfandrechten ist
- Bestätigen, dass keine Hausgeldschulden auf der Wohnung lasten
- Die baurechtliche Konformität bestätigen und ausstehende Bußgelder der Stadt ausschließen
5. Die echten Kosten, kalkulieren Sie 10 bis 12 % zusätzlich
Der Angebotspreis ist selten der Endpreis. Rechnen Sie mit zusätzlichen 10 bis 12 % für Steuern und Gebühren:
- ITP (Übertragungssteuer für Bestandswohnungen), 8 bis 13 % auf den Balearen, je nach Preisband. Die große Mehrheit der Wohnungen in Palma liegt im Bereich von 9-11 %.
- MwSt. (10 %) wenn Sie eine Neubauwohnung kaufen (selten in Palmas Zentrum), plus Stempelsteuer (AJD) von rund 1,2 %.
- Notarkosten: in der Regel 0,1 bis 0,5 % des Preises.
- Grundbuchamt: 0,1 bis 0,25 %.
- Anwaltskosten: rund 1 % zuzüglich MwSt.
Beispiel: Eine Wohnung für 750.000 € in Santa Catalina landet, alle Steuern und Gebühren inklusive, bei rund 825.000-840.000 €.
6. Beim Notar unterzeichnen, Schlüssel erhalten
Am Tag der Schlüsselübergabe treffen Sie und der Verkäufer beim Notar in Palma zusammen. Der Notar verliest die Urkunde, Sie überweisen den Restbetrag, Sie erhalten die Schlüssel. Der Termin dauert insgesamt etwa 60-90 Minuten.
Falls Sie nicht persönlich teilnehmen können, kann Ihr Anwalt mit einer Vollmacht in Ihrem Namen unterzeichnen. Viele unserer DACH-Käufer nutzen diese Option, um eine zusätzliche Reise zu sparen.
7. Nach den Schlüsseln
Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung sollte Ihr Anwalt:
- ITP / MwSt. / AJD bezahlen
- Die Urkunde im Grundbuch eintragen
- Das Katasteramt aktualisieren
- Die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informieren
Wie lange dauert der gesamte Prozess?
Ein typischer Wohnungskauf in Palma vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe dauert 6 bis 10 Wochen. Bei einer sauberen Immobilie, einem Barkäufer und proaktiven Anwälten kann es in 4 Wochen erledigt sein. Mit einer Hypothekenanfrage planen Sie 10-14 Wochen ein.
Ein letztes Wort zu Hypotheken für Nichtansässige
Spanische Banken finanzieren Nichtansässigen bis zu 60-70 % des Kaufpreises (im Vergleich zu 80 % für Ansässige). Die Zinssätze sind 2026 wettbewerbsfähig, deutlich unter dem, was Sie für einen Fremdwährungs-Immobilienkredit erwarten würden. Falls Sie eine spanische Hypothek in Betracht ziehen, beginnen Sie früh mit dem Antrag, es ist der langsamste Schritt im Prozess.
Wenn Sie eine zweite Meinung zu einer Immobilie wünschen, die Sie in Erwägung ziehen, oder wenn wir Sie durch den gesamten Prozess für Ihren konkreten Fall führen sollen, wir treffen uns gerne auf einen Kaffee in Palma. Kein Druck, keine versteckte Agenda, einfach zwei Gründer, die ausschließlich Wohnungen in dieser Stadt verkaufen.