Wenn du in Mallorca kaufen willst, kommst du an drei Dingen nicht vorbei: einer NIE-Nummer, einem spanischen Bankkonto und einer sauberen Steueranmeldung. Wir gehen das hier Schritt für Schritt durch — ohne Buchhalter-Geschwafel.
1. Was ist die NIE-Nummer und warum brauchst du sie
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Steuer- und Personenkennziffer für Ausländer. Ohne NIE läuft in Spanien nichts:
- Du kannst keinen Kaufvertrag unterschreiben
- Du kannst kein spanisches Konto eröffnen
- Du kannst keine Strom-, Wasser- oder Gemeindeumlage zahlen
- Du kannst keine Steuern abführen — was du als Eigentümer aber musst
Die NIE ist eine lebenslang gültige Nummer, du brauchst sie nur einmal. Sie ersetzt nicht deinen Pass, sondern kommt als zusätzliche Kennzahl dazu.
2. NIE beantragen: drei Wege
Weg A — Persönlich in Mallorca
Die Oficina de Extranjería in Palma (Calle Pere Llobera, 16) vergibt Termine. Du brauchst:
- Reisepass + Kopie
- Ausgefülltes Formular EX-15
- Quittung der Gebühr Modelo 790 Código 012, ca. 9,84 € (bei jeder spanischen Bank zahlbar)
- Schriftlichen Grund: typisch ein compromiso de compra (Reservierungsvertrag) oder ein Anwaltsmandat
Wartezeit auf den Termin selbst: 2–6 Wochen. Bearbeitung vor Ort: 30 Minuten bis wenige Tage.
Weg B — Beim spanischen Konsulat in DACH
Die Konsulate in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart, in Wien und in Bern/Zürich vergeben NIE-Termine. Vorteil: kein Vorab-Trip nach Mallorca nötig. Nachteil: Termine sind teils Monate ausgebucht.
Weg C — Per Vollmacht (poder notarial)
Du gibst deinem Anwalt in Mallorca eine notarielle Vollmacht (Notartermin in Deutschland mit Apostille reicht), er beantragt die NIE für dich. Bequemster und meist schnellster Weg, kostet aber Anwaltshonorar (typisch 200–400 €). Wir empfehlen das, wenn du sowieso einen Anwalt für den Kauf hast — viele Kanzleien bündeln die NIE in ihrem Komplettpaket.
3. Spanisches Bankkonto
Sobald du die NIE hast, ist das Konto Routine. Du brauchst:
- Reisepass
- NIE-Bescheinigung
- Adressnachweis (Strom-, Wasser- oder Gasrechnung aus DACH reicht meistens)
- Erstes Guthaben zum Einzahlen (mind. 100 € üblich)
Für Nicht-Residenten ist es eine cuenta no residente. Sie hat etwas höhere Kontoführungsgebühren (~10–15 €/Monat) als ein normales Konto, du brauchst sie aber für IBI-Lastschriften, Notaranzahlung und alle Nebenkosten.
Banken mit Erfahrung bei DACH-Käufern: Banca March (lokal-mallorquinisch, gute persönliche Betreuung), Banco Sabadell, BBVA und CaixaBank. Online-Banken (N26, Revolut) sind okay für laufende Zahlungen, ersetzen aber die spanische Bank nicht — die Notarzahlung muss von einem spanischen Konto kommen.
4. Welche Steuern dich erwarten
Beim Kauf (einmalig)
- Grunderwerbsteuer (ITP) auf gebrauchte Wohnungen in Balearen: gestaffelt 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 11,5 % darüber. Bei Neubau stattdessen 10 % IVA + 1,5 % AJD.
- Notar + Grundbuch: zusammen ~0,5–1 % des Kaufpreises.
- Anwaltshonorar: typisch 1 % + IVA.
Faustregel Mallorca: Kaufpreis + ca. 11–13 % Nebenkosten = was du wirklich anfassen musst.
Jährlich als Nicht-Resident
- IBI (Grundsteuer, Impuesto sobre Bienes Inmuebles): 0,4–1,1 % des Katasterwerts (deutlich unter Marktwert), an die Gemeinde. Beispiel: Apartment in Santa Catalina mit Katasterwert 180.000 € → IBI rund 1.000–1.500 €/Jahr.
- Modelo 210 — Nicht-Residenten-Einkommensteuer:
- Vermietet: 19 % auf den Netto-Mietertrag (EU/EWR; abzugsfähig: Reparaturen, Hausgeld, Versicherung, anteilige Zinsen).
- Selbst genutzt oder leer: Fiktivmiete (renta imputada) = 1,1 % des Katasterwerts × 19 %. Klingt absurd, ist aber Standard für jeden Eigentümer ohne Mietnachweis.
Beim Verkauf
- Plusvalía Municipal: kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenwertanstieg während deiner Haltezeit. Zahlt der Verkäufer, an die Gemeinde.
- Veräußerungsgewinnsteuer: 19 % auf den Gewinn (Verkaufspreis − Kaufpreis − Nebenkosten) für EU-/EWR-Nicht-Residenten. Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie ans Finanzamt ab — als Vorschuss auf deine Steuer.
5. Doppelbesteuerung: keine Sorge
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien–Deutschland (DBA), parallel mit Österreich und der Schweiz, regelt sauber:
- Immobilieneinkommen wird am Ort der Immobilie besteuert. Spanien zuerst, dann DACH-Anrechnung.
- Veräußerungsgewinn ebenfalls in Spanien.
- Eigennutzung: nur die spanische Fiktivmiete-Regel.
Du zahlst in Spanien, deine deutsche/österreichische/Schweizer Steuererklärung rechnet das später an. Doppelt zahlst du nicht.
6. Drei Tipps aus Erfahrung
- NIE über den Anwalt machen lassen — parallel zum Konsulatstermin in DACH. Wer zuerst durchkommt, gewinnt; meistens ist die Vollmacht schneller als der Konsulatstermin.
- Spanisches Konto direkt nach NIE-Erhalt aufmachen, idealerweise im selben Mallorca-Trip. Banca March schafft das mit einem Termin in 1–2 Stunden.
- Asesor fiscal beauftragen, bevor du dein erstes Modelo 210 abgibst. 150–300 €/Jahr, spart dir Säumniszinsen und Stress. Wir empfehlen gern lokale Kanzleien — frag uns.
Was wir machen können
Wir vermitteln keine Steuerberatung selbst, aber wir arbeiten mit Partner-Kanzleien auf der Insel zusammen, die DACH-Käufer kennen. Wenn du eine Wohnung in Mallorca kaufen willst und das Setup von Anfang an sauber aufziehen, sag uns Bescheid. Wer noch ganz am Anfang steht, findet im Guide für ausländische Käufer den größeren Rahmen.