Tienes un apartamento en Mallorca y estás pensando en alquilarlo. Una pregunta lo decide casi todo: estancias cortas para turistas, o larga estancia a personas que viven aquí. Las dos vías se diferencian enormemente en lo legal, en lo fiscal y en el esfuerzo. Aquí tienes la visión honesta, a fecha de 2026, sin lenguaje burocrático.
Las dos vías de un vistazo
| Larga estancia | Alquiler vacacional | |
|---|---|---|
| Duración | de meses a años | menos de 30 días, a turistas |
| ¿Licencia necesaria? | no | sí, la licencia ETV |
| ¿Posible empezar de nuevo en 2026? | en cualquier momento | para apartamentos, casi no |
| Esfuerzo | bajo, un inquilino | alto, rotación constante |
| Ingresos | estables, previsibles | más por noche, pero variables |
Alquiler vacacional: la licencia ETV y la trampa en 2026
Para alquilar a turistas de forma legal en Mallorca (estancias de menos de 30 días) necesitas una licencia ETV (Estancia Turística de Viviendas). Sin una licencia válida, el alquiler de corta duración es simplemente ilegal, y las multas no son ninguna broma: van desde 1.000 euros en infracciones leves hasta 400.000 euros en los casos muy graves.
Hay tres tipos:
- ETV para casas independientes, villas y fincas, por lo general sin vencimiento.
- ETVPL para apartamentos en edificios plurifamiliares, válida durante cinco años.
- ETV60 para propietarios que viven allí como residencia habitual y alquilan un máximo de 60 días al año.
El punto clave: desde 2022 las Baleares mantienen una moratoria, la concesión de nuevas licencias ETV está paralizada, y eso sigue vigente en 2026. Especialmente para apartamentos en edificios plurifamiliares, conseguir una nueva licencia es hoy casi imposible. La única vía fiable para el alquiler vacacional pasa hoy por comprar un inmueble que ya tenga una licencia válida. Si tu apartamento no la tiene, el alquiler vacacional queda, de forma realista, descartado.
Larga estancia: la vía sencilla
La buena noticia: la larga estancia no necesita licencia turística. Es segura jurídicamente, previsible y por eso la vía sensata para la mayoría de propietarios, sobre todo cuando el apartamento no tiene licencia ETV.
Lo que necesitas:
- una cédula de habitabilidad válida
- un certificado de eficiencia energética
- un contrato de alquiler correcto según la ley de arrendamientos española (LAU)
Conviene saberlo: la ley española de arrendamientos protege al inquilino. Los contratos de vivienda suelen ser de un año, pero el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta cinco años (con arrendadores particulares). Te comprometes potencialmente durante más tiempo, pero a cambio tienes tranquilidad, ingresos fiables y ningún quebradero de cabeza con licencias.
Lo que queda al final: el impuesto
Aquí se pone interesante para los propietarios de países de habla alemana, porque no todos reciben el mismo trato:
- Alemanes y austriacos cuentan como residentes fiscales de la UE: 19 % sobre los ingresos del alquiler, y puedes deducir los gastos vinculados al arrendamiento.
- Los suizos son no comunitarios a efectos fiscales: aquí es el 24 %, y la deducción de gastos no es posible. Es una diferencia real de la que mucha gente no es consciente.
Todo se declara mediante el Modelo 210. Bueno saberlo: hasta 2023 era trimestral, pero desde el ejercicio fiscal 2024 basta con una declaración anual. Eso lo hace bastante más sencillo.
Estos tipos y plazos son el marco de 2026, no tu planificación fiscal definitiva. Tu caso concreto deberías revisarlo con un asesor fiscal en Mallorca, sobre todo en el caso suizo merece la pena mirar el detalle.
¿Qué vía te conviene?
En resumen: si tu apartamento no tiene licencia ETV, la larga estancia es la vía realista y tranquila en 2026. Si tiene una licencia válida, el alquiler vacacional es una opción con mayores ingresos, pero también mucho más esfuerzo y responsabilidad. Y si estás valorando vender en lugar de alquilar, una licencia existente también cambia de forma notable el valor de tu inmueble.
Si no estás seguro de lo que rentaría tu apartamento en tu zona, o de si existe una licencia, echa un vistazo también a nuestra guía sobre la compra de inmuebles en Mallorca o ponte en contacto con nosotros. Conocemos las zonas desde Palma hasta Portixol y Port Andratx y te diremos con honestidad qué vía te compensa.