Du hast eine Wohnung auf Mallorca und überlegst, sie zu vermieten. Die erste Frage entscheidet fast alles: an Urlauber für ein paar Nächte, oder langfristig an Menschen, die hier wohnen? Die beiden Wege unterscheiden sich rechtlich, steuerlich und beim Aufwand massiv. Hier bekommst du den ehrlichen Überblick, Stand 2026, ohne Behördendeutsch.
Die zwei Wege auf einen Blick
| Langzeitvermietung | Ferienvermietung | |
|---|---|---|
| Mietdauer | ab Monaten bis Jahre | unter 30 Tage, an Touristen |
| Lizenz nötig? | nein | ja, die ETV-Lizenz |
| 2026 neu machbar? | jederzeit | für Wohnungen praktisch kaum |
| Aufwand | gering, ein Mieter | hoch, ständiger Wechsel |
| Ertrag | stabil, planbar | höher pro Nacht, aber schwankend |
Ferienvermietung: die ETV-Lizenz und der Haken 2026
Wer auf Mallorca legal an Touristen vermieten will (Aufenthalte unter 30 Tagen), braucht eine ETV-Lizenz (Estancia Turística de Viviendas). Ohne gültige Lizenz ist die Kurzzeitvermietung schlicht illegal, und die Bußgelder sind kein Spaß: Sie reichen von 1.000 Euro bei leichten Verstößen bis zu 400.000 Euro bei sehr schweren Fällen.
Es gibt drei Typen:
- ETV für freistehende Häuser, Villen und Fincas, in der Regel unbefristet.
- ETVPL für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, befristet auf fünf Jahre.
- ETV60 für Eigentümer, die selbst dort als Hauptwohnsitz leben und maximal 60 Tage im Jahr vermieten.
Der entscheidende Punkt: Seit 2022 gilt auf den Balearen ein Moratorium, die Vergabe neuer ETV-Lizenzen ist gestoppt und das gilt 2026 weiter. Gerade für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist eine neue Lizenz aktuell fast nicht zu bekommen. Der einzige verlässliche Weg zur Ferienvermietung führt heute über den Kauf einer Immobilie, die bereits eine gültige Lizenz hat. Hat deine Wohnung keine, ist die Ferienvermietung für dich realistisch vom Tisch.
Langzeitvermietung: der unkomplizierte Weg
Die gute Nachricht: Für die Langzeitvermietung brauchst du keine Tourismus-Lizenz. Sie ist rechtssicher, planbar und genau deshalb für die meisten Eigentümer der sinnvolle Weg, vor allem wenn die Wohnung keine ETV-Lizenz hat.
Was du brauchst:
- eine gültige Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung)
- einen Energieausweis
- einen sauberen Mietvertrag nach spanischem Mietrecht (LAU)
Wichtig zu wissen: Das spanische Mietrecht ist mieterfreundlich. Wohnraum-Mietverträge laufen üblicherweise ein Jahr, der Mieter hat aber das Recht, bis zu fünf Jahre zu verlängern (bei privaten Vermietern). Du bindest dich also potenziell länger, dafür hast du Ruhe, einen verlässlichen Ertrag und keinen Lizenzstress.
Was unterm Strich bleibt: die Steuer
Hier wird es für DACH-Eigentümer interessant, denn nicht alle werden gleich behandelt:
- Deutsche und Österreicher gelten als EU-Steueransässige: 19 % auf die Mieteinnahmen, und du darfst die mit der Vermietung verbundenen Kosten abziehen.
- Schweizer sind steuerlich Nicht-EU: hier sind es 24 %, und der Kostenabzug ist nicht möglich. Das ist ein echter Unterschied, den viele nicht auf dem Schirm haben.
Erklärt wird das über das Modelo 210. Gut zu wissen: Bis 2023 war das quartalsweise fällig, seit dem Steuerjahr 2024 reicht eine jährliche Erklärung. Das macht die Sache spürbar einfacher.
Diese Sätze und Fristen sind der Stand 2026 und der Rahmen, nicht deine fertige Steuerplanung. Deinen konkreten Fall solltest du mit einem Steuerberater auf Mallorca durchgehen, gerade bei der Schweizer Konstellation lohnt sich der Blick aufs Detail.
Welcher Weg passt zu dir?
Kurz gesagt: Hat deine Wohnung keine ETV-Lizenz, ist die Langzeitvermietung 2026 der realistische und entspannte Weg. Hat sie eine gültige Lizenz, ist die Ferienvermietung eine Option mit höherem Ertrag, aber auch deutlich mehr Aufwand und Verantwortung. Und wenn du verkaufen statt vermieten überlegst, ändert eine bestehende Lizenz übrigens auch den Wert deiner Immobilie spürbar.
Wenn du unsicher bist, was deine Wohnung in deiner Lage als Miete bringt oder ob eine Lizenz vorhanden ist, schau dir auch unseren Leitfaden zum Immobilienkauf auf Mallorca an oder sprich uns direkt an. Wir kennen die Lagen von Palma über Portixol bis Port Andratx und sagen dir ehrlich, welcher Weg sich für dich rechnet.